KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKU: HUKUKİ ÇERÇEVE VE UYGULAMADAKİ SORUNLAR
1. GİRİŞ
Kentsel dönüşüm, yalnızca fiziksel yapının yenilenmesi değil; aynı zamanda sosyal, ekonomik ve çevresel iyileştirmeyi amaçlayan çok boyutlu bir süreçtir. Türkiye’de bu sürecin yasal zemini, 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile oluşturulmuştur. Kentsel dönüşüm hukuku, hem bireylerin mülkiyet haklarını hem de kamu yararını dengelemeye çalışan özel bir hukuk alanıdır.
2. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN TANIMI VE AMAÇLARI
Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan ya da ekonomik ve fiziksel açıdan ömrünü tamamlamış yapıların, daha sağlıklı ve yaşanabilir alanlara dönüştürülmesini ifade eder. Temel hedefleri:
- Afetlere karşı dirençli şehirler kurmak
- Plansız yapılaşmanın önüne geçmek
- Çevreye duyarlı yaşam alanları oluşturmak
- Sosyal bütünleşmeyi sağlamak
3. HUKUKİ DAYANAKLAR
a) 6306 sayılı Kanun
Bu kanun, riskli alanların ve yapıların tespiti, tahliyesi, yıkımı ve yeniden inşası sürecini düzenler. En önemli özellikleri:
- Riskli yapı tanımı: Deprem başta olmak üzere afet riski taşıyan yapılar
- Yıkım süreci: Yapı sahiplerine 60 gün süre verilmesi, rıza gösterilmemesi hâlinde yıkım kararı
- İdarenin yetkileri: Tapuya şerh koyma, kamulaştırma, tahliye etme yetkisi
b) 3194 sayılı İmar Kanunu
İmar planları, yapı ruhsatları ve yapı denetimi ile ilgili düzenlemeleri içerir. Kentsel dönüşüm uygulamalarında bu kanun ile 6306 sayılı kanun arasında öncelik çatışması yaşanabilmektedir.
c) 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
Dönüşüm alanlarında kamu yararı kararı ile özel mülkiyetin sona erdirilmesi ve bedel ödenmesi sürecini düzenler.
4. KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ
Kentsel dönüşüm 3 ana yolla yürütülür:
- Riskli yapı tespiti
- Lisanslı kuruluşlar veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri tarafından yapılır.
- Maliklerin onayı
- 3’te 2 çoğunlukla karar alınması gerekir. Katılmayan maliklerin hisseleri, rayiç bedel üzerinden diğer maliklerce alınabilir (pay satışı).
- Yıkım ve yeniden yapım süreci
- İmar planına uygun şekilde yeni yapıların ruhsatlandırılması sağlanır.
5. HUKUKİ SORUNLAR VE TARTIŞMALAR
a) Mülkiyet Hakkının Sınırlandırılması
Riskli yapı tespitinde maliklerin rızası aranmadan işlem yapılabilmesi, Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı ile çelişebilir.
b) Pay Satışı ve Düşük Bedel Sorunu
Karara katılmayan maliklerin hisselerinin satışı, piyasa değerinin altında gerçekleşebilmekte; bu da hak kayıplarına yol açabilmektedir.
c) Şeffaflık ve Katılım Eksikliği
Projelerin hazırlanması ve karar alma süreçlerine maliklerin yeterince dahil edilmemesi, toplumsal tepki doğurabilmektedir.
d) Kamu Yararı Değerlendirmesi
Dönüşüm projelerinin sadece ekonomik kazanç amaçlı yapılması durumunda, kamu yararı ilkesinden uzaklaşılabilir.
6. YARGI KARARLARI IŞIĞINDA DEĞERLENDİRME
Danıştay ve Anayasa Mahkemesi kararlarında, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasında adil bir denge kurulması gerektiği vurgulanmıştır. Özellikle iptal edilen dönüşüm kararlarının çoğunda, teknik raporların yetersizliği, maliklere yeterli bilgilendirme yapılmaması gibi nedenler öne çıkmaktadır.
7. SONUÇ VE ÖNERİLER
Kentsel dönüşüm, yalnızca binaların değil, yaşam alanlarının, sosyal ilişkilerin ve şehir kültürünün de dönüştüğü karmaşık bir süreçtir. Hukuki altyapının daha şeffaf, adil ve katılımcı şekilde yeniden yapılandırılması büyük önem taşır. Özellikle önerilen bazı adımlar şunlardır:
- Riskli yapı tespitine itiraz yollarının daha etkin hale getirilmesi
- Pay satışlarında gerçek piyasa değerinin dikkate alınması
- Maliklere proje hazırlık sürecinde aktif katılım hakkı verilmesi
- Yargı denetiminin güçlendirilmesi ve hızlı işlemesi
Hukuk büromuz, kentsel dönüşüm süreçlerinde maliklerin haklarının korunması, idari işlemlere itiraz, arsa payı hesaplaması ve pay satışı davalarında hukuki destek sunmaktadır.
.